3月19日:J-REIT、FTSEインデックス組成(GEISへの組込み日)

Index Rebalancing
  1. J-REIT、FTSEのGEISへの組込みについて
    1. タイミング
    2. 対象となるJ-REITについて(47投資法人)
  2. 第1回~第2回目組込み前後の値動き、今回(第3回目)の値動き
    1. 指数
      1. TOPIX指数、東証REIT指数、1回目と2回目のFTSE組込み前後の推移
      2. 今回、TOPIX指数、東証REIT指数の推移
      3. 東証REIT指数 vs TOPIX倍率の推移
    2. 日本銀行保有投資口限定、個別銘柄の値動き
      1. 1回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移
      2. 2回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移
      3. 3回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移
      4. 3月15日(月)テクニカル分析
        1. サイコロジカル・モーメンタム
        2. 平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ
      5. 3月16日(火)テクニカル分析
        1. サイコロジカル・モーメンタム
        2. 平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ
      6. 3月17日(水)テクニカル分析
        1. サイコロジカル・モーメンタム
        2. 平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ
      7. 3月18日(木)テクニカル分析
        1. サイコロジカル・モーメンタム
        2. 平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ
      8. 3月19日(金)テクニカル分析=FTSEリバランス取引結果
        1. サイコロジカル・モーメンタム
        2. 平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ
    3. 大引け直前の出来高に注目
      1. 第2回2020年12月19日:リバランス取引の結果
      2. 第3回2021年03月19日:リバランス取引の結果
  3. 考察:第3回(2021年3月19日)、FTSE組込みリバランス取引を終えて
  4. ヒートマップシート関連投稿

J-REIT、FTSEのGEISへの組込みについて

J-REIT投資口がFTSEのGlobal Equity Index Series (GEIS) に組み込まれるとの最初の発表があったのが2019年の9月頃だったと記憶しています。当時は、2020年9月、12月、2021年3月、2021年6月に25%ずつ組み込むとしか発表がなく、正確な予定や対象となるJ-REIT投資口名称も分かりませんでした。

今回、以上の点を明示したFTSE発表の資料を見つけることが出来ました。

最初の組成日(20年9月21日=日本市場は4連休中)は新規のイベントなので、その前営業日までは買い進まれていくと考えておりましたが、最後の数秒では意外な株価の動きとなりました。

この考察もしてみました。

出典 FTSE_Russell_JREIT_FAQ

タイミング

1回目(2020年) 2回目(2020年) 3回目(2021年) 4回目(2021年)
リリース日 9月21日始値 12月21日始値 3月22日始値 6月21日始値
値決め 9月18日終値 12月18日終値 3月19日終値 6月18日終値
ファクター 25% 25% 25% 25%
合計 25% 50% 75% 100%

対象となるJ-REITについて(47投資法人)

2021年3月5日現在
コード 法人名 時価総額 ウェイト 日銀保有
8951 日本ビルファンド 1,082,388 7.56% Yes
8952 ジャパンリアルエステイト 912,853 6.38% Yes
3283 日本プロロジスリート 805,537 5.63% Yes
3462 野村不動産マスターファンド 761,976 5.33% Yes
8953 日本都市ファンド 732,457 5.12% Yes
3281 GLP 712,795 4.98% Yes
8984 大和ハウスリート 601,704 4.20% Yes
8960 ユナイテッド・アーバン 453,094 3.17% Yes
3269 アドバンス・レジデンス 428,658 3.00% Yes
8955 日本プライムリアルティ 372,759 2.61% Yes
3249 産業ファンド 370,947 2.59% Yes
3279 アクティビア・プロパティーズ 361,318 2.53% Yes
3309 積水ハウス・リート 360,677 2.52% Yes
8976 大和証券オフィス 360,054 2.52%
8972 ケネディクス・オフィス 308,527 2.16%
3226 日本アコモデーションファンド 290,000 2.03% Yes
3234 森ヒルズリート 278,443 1.95% Yes
8985 ジャパン・ホテル・リート 278,004 1.94%
8967 日本ロジスティクスファンド 271,974 1.90% Yes
3292 イオンリート 268,446 1.88% Yes
3471 三井不動産ロジスティクスパーク 263,412 1.84% Yes
3466 ラサールロジポート 251,433 1.76%
8963 インヴィンシブル 249,056 1.74%
8964 フロンティア不動産 237,763 1.66% Yes
8986 大和証券リビング 218,483 1.53%
3295 ヒューリックリート 217,530 1.52%
3282 コンフォリア・レジデンシャル 214,828 1.50%
8961 森トラスト総合リート 200,244 1.40%
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト 188,019 1.31%
8956 プレミア 187,803 1.31% Yes
8987 ジャパンエクセレント 183,196 1.28% Yes
8957 東急リアル・エステート 173,035 1.21% Yes
3296 日本リート 172,323 1.20%
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート 154,580 1.08%
8966 平和不動産リート 146,190 1.02%
3481 三菱地所物流リート 141,036 0.99%
3453 ケネディクス商業リート 140,961 0.99% Yes
8975 いちごオフィスリート 133,003 0.93%
8968 福岡リート 130,783 0.91% Yes
3287 星野リゾート・リート 126,461 0.88%
8958 グローバル・ワン不動産 112,156 0.78%
8977 阪急阪神リート 101,082 0.71% Yes
3468 スターアジア不動産 87,738 0.61%
3476 みらい 72,806 0.51%
3459 サムティ・レジデンシャル 70,771 0.49%
3290 Oneリート 67,462 0.47%
8979 スターツプロシード 54,486 0.38%
合計 14,309,251 100.00%

第1回~第2回目組込み前後の値動き、今回(第3回目)の値動き

指数

TOPIX指数、東証REIT指数、1回目と2回目のFTSE組込み前後の推移

今回、TOPIX指数、東証REIT指数の推移

東証REIT指数 vs TOPIX倍率の推移

TOPIX指数は東証一部上場企業の時価総額を、TREIT指数はJ-REITの時価総額を夫々指数化した数値です。今日(2021年3月13日)現在、これら2つの指数の倍率=TREIT/TOPIXは、ほぼ1です。

TREIT・TOPIX倍率すなわちTT倍率は、筆者が最初に使い始めた倍率かと思います。

上記のグラフのTT倍率の推移から、J-REITは2020年10月前後から12月前後まではTOPIXに5%程度アンダーパーフォーム、本年年初から2月下旬までは、TOPIXに8%程度アウトパーフォームしていたことが分かります。

日本銀行保有投資口限定、個別銘柄の値動き

組み入れ対象投資法人数は47ですが、過去2回のリバランス取引では、日本銀行保有銘柄(投資法人数26)の方が取引高・値動きが大きいという特徴がありました。この理由から、集計は日本銀行保有の26銘柄に特定します。

1回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移

2回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移

3回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移

3月15日(月)テクニカル分析

サイコロジカル・モーメンタム

平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ

3月16日(火)テクニカル分析

サイコロジカル・モーメンタム

平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ

3月17日(水)テクニカル分析

サイコロジカル・モーメンタム

平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ

3月18日(木)テクニカル分析

サイコロジカル・モーメンタム

平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ

3月19日(金)テクニカル分析=FTSEリバランス取引結果

サイコロジカル・モーメンタム

平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ

大引け直前の出来高に注目

第2回2020年12月19日:リバランス取引の結果

投資法人 引値 前日比 前日比
(%)
1日の出来高 引け成
出来高
8951 日本ビルファンド 581,000 -15,000 -2.52% 21,075 11,600
3283 日本プロロジスリート 315,000 -6,000 -1.87% 26,260 17,213
8952 ジャパンリアルエステイト 561,000 -12,000 -2.09% 16,267 10,759
3281 GLP 157,000 -1,700 -1.07% 50,321 35,112
3462 野村不動産マスターファンド 139,800 -300 -0.21% 57,226 40,888
8984 大和ハウスリート 249,800 -2,800 -1.11% 24,338 17,501
8953 日本リテールファンド 180,000 1,400 0.78% 46,445 27,732
8954 オリックス不動産 162,700 700 0.43% 36,247 25,107
3269 アドバンス・レジデンス 297,500 -3,500 -1.16% 16,352 10,339
8960 ユナイテッドアーバン投資 125,000 -1,000 -0.79% 36,247 23,620
3249 産業ファンド 179,100 -400 -0.22% 22,882 14,498
3309 積水ハウス・リート 74,000 -2,100 -2.76% 56,684 33,540
3279 アクティビア・プロパティーズ 406,000 -4,000 -0.98% 10,114 6,000
8955 日本プライムリアルティ 333,500 -500 -0.15% 13,407 9,143
8976 大和証券オフィス 620,000 -2,000 -0.32% 3,758 2,279
8972 ケネディクス・オフィス 664,000 -4,000 -0.60% 5,466 3,378
3226 日本アコモデーションファンド 549,000 -8,000 -1.44% 5,659 3,387
3471 三井不動産ロジスティクスパーク 504,000 -7,000 -1.37% 8,183 5,630
8967 日本ロジスティクスファンド 302,000 0 0.00% 12,903 7,531
3234 森ヒルズリート 136,400 -2,600 -1.87% 17,682 11,536
3466 ラサールロジポート 154,600 -1,900 -1.21% 20,153 12,567
8985 ジャパン・ホテル・リート 53,700 700 1.32% 57,482 31,572
3292 イオンリート 125,700 -2,300 -1.80% 14,374 8,722
8963 インヴィンシブル投資法 33,750 -100 -0.30% 90,871 44,156
8986 大和証券リビング投 93,500 -600 -0.64% 19,975 13,450
8964 フロンティア不動産 395,000 -3,500 -0.88% 5,339 2,547
3282 コンフォリア・レジデンシャル 282,000 -4,000 -1.40% 5,795 3,323
3295 ヒューリックリート 144,900 -1,200 -0.82% 11,244 7,895
8961 森トラスト総合リート 126,400 -2,000 -1.56% 10,039 5,447
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト 175,600 -2,300 -1.29% 8,773 5,495
8987 ジャパンエクセレント 120,900 -2,500 -2.03% 13,455 7,564
3296 日本リート 365,500 1,500 0.41% 4,916 2,825
8956 プレミア 121,600 -1,800 -1.46% 16,251 8,443
3227 MCUBS MidCity 89,400 500 0.56% 29,859 11,555
8957 東急リアル・エステート 155,300 -100 -0.06% 9,035 6,227
3481 三菱地所物流リート 408,500 -500 -0.12% 4,926 3,498
3453 ケネディクス商業リート 243,400 -1,600 -0.65% 6,821 3,937
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート 14,100 -120 -0.84% 106,644 57,468
8966 平和不動産リート 119,000 -1,600 -1.33% 7,508 4,297
8968 福岡リート 144,600 -2,400 -1.63% 6,242 4,137
3287 星野リゾート・リート 492,000 -8,000 -1.60% 2,974 1,309
8975 いちごオフィスリート 70,100 -1,200 -1.68% 10,409 6,354
8958 グローバル・ワン不動産 100,300 -2,000 -1.96% 8,708 5,635
8977 阪急リート 122,800 -600 -0.49% 5,813 3,621
3468 スターアジア不動産 48,550 -150 -0.31% 15,226 10,365
3459 サムティ・レジデンシャル 106,300 -100 -0.09% 3,540 1,588
3476 投資法人みらい 38,250 100 0.26% 18,429 7,951
3290 Oneリート 249,500 -700 -0.28% 2,399 1,160
8979 スターツプロシード 196,400 -3,100 -1.55% 2,401 1,217

第3回2021年03月19日:リバランス取引の結果

投資法人 現在値 前日比 前日比
(%)
出来高 引けの
出来高
8951 日本ビルファンド 665,000 -7,000 -1.04% 16,440 9,971
8952 ジャパンリアルエステイト 662,000 -10,000 -1.49% 13,964 8,416
3283 日本プロロジスリート 340,500 3,500 1.04% 38,406 24,795
3462 野村不動産マスターファンド 172,000 -4,700 -2.66% 47,832 31,473
8953 日本都市ファンド 109,600 100 0.09% 79,560 58,045
3281 GLP 173,900 800 0.46% 46,135 30,311
8984 大和ハウスリート 289,200 -1,800 -0.62% 21,290 13,790
8954 オリックス不動産 188,100 3,100 1.68% 32,759 20,690
8960 ユナイテッドアーバン投資 150,100 100 0.07% 36,358 22,180
3269 アドバンス・レジデンス 335,500 -8,500 -2.47% 14,162 9,064
8955 日本プライムリアルティ 401,000 500 0.12% 10,980 7,361
3249 産業ファンド 186,700 900 0.48% 20,961 13,036
3309 積水ハウス・リート 90,500 -500 -0.55% 49,602 31,168
8976 大和証券オフィス 739,000 -8,000 -1.07% 3,348 1,824
3279 アクティビア・プロパティーズ 468,500 -16,500 -3.40% 9,557 5,353
8972 ケネディクス・オフィス 764,000 -18,000 -2.30% 5,713 2,722
3226 日本アコモデーションファンド 628,000 -10,000 -1.57% 5,583 3,532
3234 森ヒルズリート 147,600 -4,400 -2.89% 24,887 14,616
8985 ジャパン・ホテル・リート 60,800 -1,700 -2.72% 60,178 23,064
8967 日本ロジスティクスファンド 305,500 -3,000 -0.97% 11,193 7,557
3292 イオンリート 147,400 -3,200 -2.12% 13,303 8,246
3471 三井不動産ロジスティクスパーク 531,000 0 0.00% 11,270 6,773
3466 ラサールロジポート 164,300 3,600 2.24% 17,536 11,829
8963 インヴィンシブル投資法 39,400 -1,650 -4.02% 204,844 115,589
8964 フロンティア不動産 456,000 -6,500 -1.41% 5,506 2,347
8986 大和証券リビング投 107,800 -2,400 -2.18% 21,015 11,253
3295 ヒューリックリート 170,500 -4,500 -2.57% 11,750 8,007
3282 コンフォリア・レジデンシャル 323,500 -10,000 -3.00% 7,009 3,486
8961 森トラスト総合リート 154,700 -2,900 -1.84% 10,890 4,983
8956 プレミア 151,900 -3,200 -2.06% 10,882 6,201
3278 ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト 208,100 -5,200 -2.44% 10,469 4,668
8987 ジャパンエクセレント 138,000 -300 -0.22% 16,091 7,151
3296 日本リート 406,000 -7,500 -1.81% 4,945 2,601
8957 東急リアル・エステート 181,100 -5,300 -2.84% 9,683 5,235
3481 三菱地所物流リート 416,000 -7,000 -1.65% 3,287 1,674
3298 インベスコ・オフィス・ジェイリート 17,610 -340 -1.89% 105,648 56,430
8966 平和不動産リート 153,400 -1,900 -1.22% 9,129 5,483
3453 ケネディクス商業リート 266,600 -1,500 -0.56% 8,558 3,982
8975 いちごオフィスリート 91,700 -1,300 -1.40% 10,895 6,514
3287 星野リゾート・リート 665,000 16,000 2.47% 11,647 8,784
8968 福岡リート 170,700 -1,400 -0.81% 5,963 3,932
8958 グローバル・ワン不動産 125,300 -1,500 -1.18% 8,880 5,057
8977 阪急リート 148,100 -1,800 -1.20% 5,572 3,147
3468 スターアジア不動産 52,400 -400 -0.76% 14,162 7,775
3476 投資法人みらい 47,600 -100 -0.21% 18,077 7,465
3459 サムティ・レジデンシャル 116,600 -800 -0.68% 3,064 1,815
3290 Oneリート 294,500 -4,300 -1.44% 2,255 1,009
8979 スターツプロシード 223,100 -900 -0.40% 2,264 1,109

考察:第3回(2021年3月19日)、FTSE組込みリバランス取引を終えて

3月20日の日経の記事です。

REIT、日銀保有比率の高い銘柄に売り 指数は8日ぶり反落

個別の値動きは、以下のとおりでした。
8957 東急リアル・エステート 8967 日本ロジスティック 8952 ジャパンリアルエステート
3226 日本アコモデーション 3462 野村マスターファンド 3279 API
8951 日本ビルファンド 3269 アドバンス・レジ 東証 REIT指数

もし、日経新聞の記者が少しでもJ-REIT取引の経験があり、記事を書く際にチャートの確認をしていたら、通常の値動きではなく、リバランス取引による特殊な値動きに気づき、日銀会合の結果と紐付けるような単純な間違いをすることはなかったでしょう。

私は第1回目(2020年9月)FTSEリバランス取引後のチャートを見て異常に気付き、第2回目(2020年12月)FTSE取引のリバランスに備える準備(このブログの投稿のこと)を始めました。12月の2回目のリバランス取引の日、2時ぐらいまでJ-REIT銘柄に特殊な値動きはなく、予定変更でもあったのかと思いました。2時45分ぐらいからJ-REIT全体の値が下がり始め、引けの数分間で見ている世界が変わってしまったかのようにマイナスに落ちる銘柄が多くでました。

今回も↑のチャートから分かるように午前中は通常の値動きでした。少しでもREIT指数が下がり始めると時価総額の大きい、日本ビルとジャパン・リアルエステートの2銘柄が買われてREIT指数が戻るといった買支えもありました。昼休み中の日銀会合の結果発表があり、後場寄りでは数分間REITが下がることが有りましたが、直ぐに値戻ししてしまいました。

安値を付ける理由は、将来組成されるFTSEのJ-REITファンドの組入銘柄の価格を引き下げて、少しでも上値余地をキープしたいからだと思います。

日銀は、保有しているJ-REIT投資口を貸し出すサービスを昨年6月に始めました。日銀の下記のページではETF・保有株の貸出し実績を公開しており、過去2回の算入日と同様、今回のFTSEリバランス予定日の前週に、80億円規模の貸出しを行っているとの記載があります。主たる貸出先は、投資信託、J-REITファンドを組成する会社と思料します。リバランス取引では、日銀から借りたJ-REITを大引売りで投資口価格を下げたのでしょう。数週間経過後、値を戻したREITを買戻し、日銀に返却しているのだと思います。

指数連動型上場投資信託受益権(ETF)および不動産投資法人投資口(J-REIT)の買入結果

ヒートマップシート関連投稿

J-REIT、FTSEインデックス、GEIS新規組込最終回=6月18日
FTSEのリバランス取引は、世界規模で毎年、3月、6月、9月、12月の第3金曜日に行われます。これに合わせて、47のJ-REIT投資法人口をFTSE指数に算入する取引が、6月18日に行われます。この投稿では、過去3回の値動きを記録として残しながら、6月7日(月)から18日(金)までの10営業日の値動きを日々、報告致します。尚、今回の組込取引で、一年間に及んだイベントは終了します。
| ヒートマップで分かるJ-REITの投資口価格トレンド
四季報夏号-春号からの増益修正:会社予想vs四季報予想の乖離率に着目したヒートマップシート
6月18日に発刊日を迎えた会社四季報夏号(2021年3集)に掲載されている営業増益率は、春号(2021年2集)との比較において、視覚的に分かり易い矢印。会社予想に対する、四季報記者の予想との乖離は、親しみ易いアイコンで表現されています。この投稿では、前号との営業増益率(もしくは減益率)、予測の乖離が上下に極端に異なる銘柄に的を絞ってヒートマップシートを更新し、日々アップロード致します。

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