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3月19日:J-REIT、FTSEインデックス組成(GEISへの組込み日)

Index Rebalancing
  1. J-REIT、FTSEのGEISへの組込みについて
    1. タイミング
    2. 対象となるJ-REITについて(47投資法人)
  2. 第1回~第2回目組込み前後の値動き、今回(第3回目)の値動き
    1. 指数
      1. TOPIX指数、東証REIT指数、1回目と2回目のFTSE組込み前後の推移
      2. 今回、TOPIX指数、東証REIT指数の推移
      3. 東証REIT指数 vs TOPIX倍率の推移
    2. 日本銀行保有投資口限定、個別銘柄の値動き
      1. 1回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移
      2. 2回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移
      3. 3回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移
      4. 3月15日(月)テクニカル分析
        1. サイコロジカル・モーメンタム
        2. 平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ
      5. 3月16日(火)テクニカル分析
        1. サイコロジカル・モーメンタム
        2. 平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ
      6. 3月17日(水)テクニカル分析
        1. サイコロジカル・モーメンタム
        2. 平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ
      7. 3月18日(木)テクニカル分析
        1. サイコロジカル・モーメンタム
        2. 平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ
      8. 3月19日(金)テクニカル分析=FTSEリバランス取引結果
        1. サイコロジカル・モーメンタム
        2. 平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ
    3. 大引け直前の出来高に注目
      1. 第2回2020年12月19日:リバランス取引の結果
      2. 第3回2021年03月19日:リバランス取引の結果
  3. 考察:第3回(2021年3月19日)、FTSE組込みリバランス取引を終えて
  4. J-REIT、FTSEのGEISへの組込み最終回はこちら

J-REIT、FTSEのGEISへの組込みについて

J-REIT投資口がFTSEのGlobal Equity Index Series (GEIS) に組み込まれるとの最初の発表があったのが2019年の9月頃だったと記憶しています。当時は、2020年9月、12月、2021年3月、2021年6月に25%ずつ組み込むとしか発表がなく、正確な予定や対象となるJ-REIT投資口名称も分かりませんでした。

今回、以上の点を明示したFTSE発表の資料を見つけることが出来ました。

最初の組成日(20年9月21日=日本市場は4連休中)は新規のイベントなので、その前営業日までは買い進まれていくと考えておりましたが、最後の数秒では意外な株価の動きとなりました。

この考察もしてみました。

出典 FTSE_Russell_JREIT_FAQ

タイミング

1回目(2020年)2回目(2020年)3回目(2021年)4回目(2021年)
リリース日9月21日始値12月21日始値3月22日始値6月21日始値
値決め9月18日終値12月18日終値3月19日終値6月18日終値
ファクター25%25%25%25%
合計25%50%75%100%

対象となるJ-REITについて(47投資法人)

2021年3月5日現在
コード法人名時価総額ウェイト日銀保有
8951日本ビルファンド1,082,3887.56%Yes
8952ジャパンリアルエステイト912,8536.38%Yes
3283日本プロロジスリート805,5375.63%Yes
3462野村不動産マスターファンド761,9765.33%Yes
8953日本都市ファンド732,4575.12%Yes
3281GLP712,7954.98%Yes
8984大和ハウスリート601,7044.20%Yes
8960ユナイテッド・アーバン453,0943.17%Yes
3269アドバンス・レジデンス428,6583.00%Yes
8955日本プライムリアルティ372,7592.61%Yes
3249産業ファンド370,9472.59%Yes
3279アクティビア・プロパティーズ361,3182.53%Yes
3309積水ハウス・リート360,6772.52%Yes
8976大和証券オフィス360,0542.52%
8972ケネディクス・オフィス308,5272.16%
3226日本アコモデーションファンド290,0002.03%Yes
3234森ヒルズリート278,4431.95%Yes
8985ジャパン・ホテル・リート278,0041.94%
8967日本ロジスティクスファンド271,9741.90%Yes
3292イオンリート268,4461.88%Yes
3471三井不動産ロジスティクスパーク263,4121.84%Yes
3466ラサールロジポート251,4331.76%
8963インヴィンシブル249,0561.74%
8964フロンティア不動産237,7631.66%Yes
8986大和証券リビング218,4831.53%
3295ヒューリックリート217,5301.52%
3282コンフォリア・レジデンシャル214,8281.50%
8961森トラスト総合リート200,2441.40%
3278ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト188,0191.31%
8956プレミア187,8031.31%Yes
8987ジャパンエクセレント183,1961.28%Yes
8957東急リアル・エステート173,0351.21%Yes
3296日本リート172,3231.20%
3298インベスコ・オフィス・ジェイリート154,5801.08%
8966平和不動産リート146,1901.02%
3481三菱地所物流リート141,0360.99%
3453ケネディクス商業リート140,9610.99%Yes
8975いちごオフィスリート133,0030.93%
8968福岡リート130,7830.91%Yes
3287星野リゾート・リート126,4610.88%
8958グローバル・ワン不動産112,1560.78%
8977阪急阪神リート101,0820.71%Yes
3468スターアジア不動産87,7380.61%
3476みらい72,8060.51%
3459サムティ・レジデンシャル70,7710.49%
3290Oneリート67,4620.47%
8979スターツプロシード54,4860.38%
合計14,309,251100.00%

第1回~第2回目組込み前後の値動き、今回(第3回目)の値動き

指数

TOPIX指数、東証REIT指数、1回目と2回目のFTSE組込み前後の推移

今回、TOPIX指数、東証REIT指数の推移

東証REIT指数 vs TOPIX倍率の推移

TOPIX指数は東証一部上場企業の時価総額を、TREIT指数はJ-REITの時価総額を夫々指数化した数値です。今日(2021年3月13日)現在、これら2つの指数の倍率=TREIT/TOPIXは、ほぼ1です。

TREIT・TOPIX倍率すなわちTT倍率は、筆者が最初に使い始めた倍率かと思います。

上記のグラフのTT倍率の推移から、J-REITは2020年10月前後から12月前後まではTOPIXに5%程度アンダーパーフォーム、本年年初から2月下旬までは、TOPIXに8%程度アウトパーフォームしていたことが分かります。

日本銀行保有投資口限定、個別銘柄の値動き

組み入れ対象投資法人数は47ですが、過去2回のリバランス取引では、日本銀行保有銘柄(投資法人数26)の方が取引高・値動きが大きいという特徴がありました。この理由から、集計は日本銀行保有の26銘柄に特定します。

1回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移

2回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移

3回目:時価総額順値動き、貸借倍率の推移

3月15日(月)テクニカル分析

サイコロジカル・モーメンタム

平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ

3月16日(火)テクニカル分析

サイコロジカル・モーメンタム

平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ

3月17日(水)テクニカル分析

サイコロジカル・モーメンタム

平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ

3月18日(木)テクニカル分析

サイコロジカル・モーメンタム

平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ

3月19日(金)テクニカル分析=FTSEリバランス取引結果

サイコロジカル・モーメンタム

平滑移動平均乖離率・RSI・前年RSI・フィボナッチ

大引け直前の出来高に注目

第2回2020年12月19日:リバランス取引の結果

投資法人引値前日比前日比
(%)
1日の出来高引け成
出来高
8951日本ビルファンド581,000-15,000-2.52%21,07511,600
3283日本プロロジスリート315,000-6,000-1.87%26,26017,213
8952ジャパンリアルエステイト561,000-12,000-2.09%16,26710,759
3281GLP157,000-1,700-1.07%50,32135,112
3462野村不動産マスターファンド139,800-300-0.21%57,22640,888
8984大和ハウスリート249,800-2,800-1.11%24,33817,501
8953日本リテールファンド180,0001,4000.78%46,44527,732
8954オリックス不動産162,7007000.43%36,24725,107
3269アドバンス・レジデンス297,500-3,500-1.16%16,35210,339
8960ユナイテッドアーバン投資125,000-1,000-0.79%36,24723,620
3249産業ファンド179,100-400-0.22%22,88214,498
3309積水ハウス・リート74,000-2,100-2.76%56,68433,540
3279アクティビア・プロパティーズ406,000-4,000-0.98%10,1146,000
8955日本プライムリアルティ333,500-500-0.15%13,4079,143
8976大和証券オフィス620,000-2,000-0.32%3,7582,279
8972ケネディクス・オフィス664,000-4,000-0.60%5,4663,378
3226日本アコモデーションファンド549,000-8,000-1.44%5,6593,387
3471三井不動産ロジスティクスパーク504,000-7,000-1.37%8,1835,630
8967日本ロジスティクスファンド302,00000.00%12,9037,531
3234森ヒルズリート136,400-2,600-1.87%17,68211,536
3466ラサールロジポート154,600-1,900-1.21%20,15312,567
8985ジャパン・ホテル・リート53,7007001.32%57,48231,572
3292イオンリート125,700-2,300-1.80%14,3748,722
8963インヴィンシブル投資法33,750-100-0.30%90,87144,156
8986大和証券リビング投93,500-600-0.64%19,97513,450
8964フロンティア不動産395,000-3,500-0.88%5,3392,547
3282コンフォリア・レジデンシャル282,000-4,000-1.40%5,7953,323
3295ヒューリックリート144,900-1,200-0.82%11,2447,895
8961森トラスト総合リート126,400-2,000-1.56%10,0395,447
3278ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト175,600-2,300-1.29%8,7735,495
8987ジャパンエクセレント120,900-2,500-2.03%13,4557,564
3296日本リート365,5001,5000.41%4,9162,825
8956プレミア121,600-1,800-1.46%16,2518,443
3227MCUBS MidCity89,4005000.56%29,85911,555
8957東急リアル・エステート155,300-100-0.06%9,0356,227
3481三菱地所物流リート408,500-500-0.12%4,9263,498
3453ケネディクス商業リート243,400-1,600-0.65%6,8213,937
3298インベスコ・オフィス・ジェイリート14,100-120-0.84%106,64457,468
8966平和不動産リート119,000-1,600-1.33%7,5084,297
8968福岡リート144,600-2,400-1.63%6,2424,137
3287星野リゾート・リート492,000-8,000-1.60%2,9741,309
8975いちごオフィスリート70,100-1,200-1.68%10,4096,354
8958グローバル・ワン不動産100,300-2,000-1.96%8,7085,635
8977阪急リート122,800-600-0.49%5,8133,621
3468スターアジア不動産48,550-150-0.31%15,22610,365
3459サムティ・レジデンシャル106,300-100-0.09%3,5401,588
3476投資法人みらい38,2501000.26%18,4297,951
3290Oneリート249,500-700-0.28%2,3991,160
8979スターツプロシード196,400-3,100-1.55%2,4011,217

第3回2021年03月19日:リバランス取引の結果

投資法人現在値前日比前日比
(%)
出来高引けの
出来高
8951日本ビルファンド665,000-7,000-1.04%16,4409,971
8952ジャパンリアルエステイト662,000-10,000-1.49%13,9648,416
3283日本プロロジスリート340,5003,5001.04%38,40624,795
3462野村不動産マスターファンド172,000-4,700-2.66%47,83231,473
8953日本都市ファンド109,6001000.09%79,56058,045
3281GLP173,9008000.46%46,13530,311
8984大和ハウスリート289,200-1,800-0.62%21,29013,790
8954オリックス不動産188,1003,1001.68%32,75920,690
8960ユナイテッドアーバン投資150,1001000.07%36,35822,180
3269アドバンス・レジデンス335,500-8,500-2.47%14,1629,064
8955日本プライムリアルティ401,0005000.12%10,9807,361
3249産業ファンド186,7009000.48%20,96113,036
3309積水ハウス・リート90,500-500-0.55%49,60231,168
8976大和証券オフィス739,000-8,000-1.07%3,3481,824
3279アクティビア・プロパティーズ468,500-16,500-3.40%9,5575,353
8972ケネディクス・オフィス764,000-18,000-2.30%5,7132,722
3226日本アコモデーションファンド628,000-10,000-1.57%5,5833,532
3234森ヒルズリート147,600-4,400-2.89%24,88714,616
8985ジャパン・ホテル・リート60,800-1,700-2.72%60,17823,064
8967日本ロジスティクスファンド305,500-3,000-0.97%11,1937,557
3292イオンリート147,400-3,200-2.12%13,3038,246
3471三井不動産ロジスティクスパーク531,00000.00%11,2706,773
3466ラサールロジポート164,3003,6002.24%17,53611,829
8963インヴィンシブル投資法39,400-1,650-4.02%204,844115,589
8964フロンティア不動産456,000-6,500-1.41%5,5062,347
8986大和証券リビング投107,800-2,400-2.18%21,01511,253
3295ヒューリックリート170,500-4,500-2.57%11,7508,007
3282コンフォリア・レジデンシャル323,500-10,000-3.00%7,0093,486
8961森トラスト総合リート154,700-2,900-1.84%10,8904,983
8956プレミア151,900-3,200-2.06%10,8826,201
3278ケネディクス・レジデンシャル・ネクスト208,100-5,200-2.44%10,4694,668
8987ジャパンエクセレント138,000-300-0.22%16,0917,151
3296日本リート406,000-7,500-1.81%4,9452,601
8957東急リアル・エステート181,100-5,300-2.84%9,6835,235
3481三菱地所物流リート416,000-7,000-1.65%3,2871,674
3298インベスコ・オフィス・ジェイリート17,610-340-1.89%105,64856,430
8966平和不動産リート153,400-1,900-1.22%9,1295,483
3453ケネディクス商業リート266,600-1,500-0.56%8,5583,982
8975いちごオフィスリート91,700-1,300-1.40%10,8956,514
3287星野リゾート・リート665,00016,0002.47%11,6478,784
8968福岡リート170,700-1,400-0.81%5,9633,932
8958グローバル・ワン不動産125,300-1,500-1.18%8,8805,057
8977阪急リート148,100-1,800-1.20%5,5723,147
3468スターアジア不動産52,400-400-0.76%14,1627,775
3476投資法人みらい47,600-100-0.21%18,0777,465
3459サムティ・レジデンシャル116,600-800-0.68%3,0641,815
3290Oneリート294,500-4,300-1.44%2,2551,009
8979スターツプロシード223,100-900-0.40%2,2641,109

考察:第3回(2021年3月19日)、FTSE組込みリバランス取引を終えて

3月20日の日経の記事です。

REIT、日銀保有比率の高い銘柄に売り 指数は8日ぶり反落

個別の値動きは、以下のとおりでした。
8957 東急リアル・エステート8967 日本ロジスティック8952 ジャパンリアルエステート
3226 日本アコモデーション3462 野村マスターファンド3279 API
8951 日本ビルファンド3269 アドバンス・レジ東証 REIT指数

もし、日経新聞の記者が少しでもJ-REIT取引の経験があり、記事を書く際にチャートの確認をしていたら、通常の値動きではなく、リバランス取引による特殊な値動きに気づき、日銀会合の結果と紐付けるような単純な間違いをすることはなかったでしょう。

私は第1回目(2020年9月)FTSEリバランス取引後のチャートを見て異常に気付き、第2回目(2020年12月)FTSE取引のリバランスに備える準備(このブログの投稿のこと)を始めました。12月の2回目のリバランス取引の日、2時ぐらいまでJ-REIT銘柄に特殊な値動きはなく、予定変更でもあったのかと思いました。2時45分ぐらいからJ-REIT全体の値が下がり始め、引けの数分間で見ている世界が変わってしまったかのようにマイナスに落ちる銘柄が多くでました。

今回も↑のチャートから分かるように午前中は通常の値動きでした。少しでもREIT指数が下がり始めると時価総額の大きい、日本ビルとジャパン・リアルエステートの2銘柄が買われてREIT指数が戻るといった買支えもありました。昼休み中の日銀会合の結果発表があり、後場寄りでは数分間REITが下がることが有りましたが、直ぐに値戻ししてしまいました。

安値を付ける理由は、将来組成されるFTSEのJ-REITファンドの組入銘柄の価格を引き下げて、少しでも上値余地をキープしたいからだと思います。

日銀は、保有しているJ-REIT投資口を貸し出すサービスを昨年6月に始めました。日銀の下記のページではETF・保有株の貸出し実績を公開しており、過去2回の算入日と同様、今回のFTSEリバランス予定日の前週に、80億円規模の貸出しを行っているとの記載があります。主たる貸出先は、投資信託、J-REITファンドを組成する会社と思料します。リバランス取引では、日銀から借りたJ-REITを大引売りで投資口価格を下げたのでしょう。数週間経過後、値を戻したREITを買戻し、日銀に返却しているのだと思います。

指数連動型上場投資信託受益権(ETF)および不動産投資法人投資口(J-REIT)の買入結果

J-REIT、FTSEのGEISへの組込み最終回はこちら

J-REIT、FTSEインデックス、GEIS新規組込最終回=6月18日

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