海外REIT市場動向からJ-REITの価格トレンドを読む
USの金利動向と、USのREIT市場価格には高い相関性があり、REIT市場の時価総額が株式市場よりも格段に小規模なため、金利の変化に敏感に反応する傾向があります。US REIT市場が上昇すれば、翌営業日のJ-REIT市場も上昇する、その逆の場合は、J-REITは下げると高い相関性があります。
例えば、一昨年（2019年）11月の東証REIT指数は、月間ベースで7か月ぶりに下落しました。
11月5日終値では、東証REIT指数は2,257.08ポイントとリーマンショック後の高値を更新しておりましたが、その直後、想定をしていなかった米中貿易協議が進展し世界規模で長期金利が大幅に反発しました。その結果、不動産購入資金調達金利が上昇 ⇒ REITの収益減少懸念が台頭しUS REITが売られる展開ととなりました。それに連れて11月14日の東京のREIT市場では、安値で2,094.34ポイントを記録し、2か月ぶりの安値を付けました。
上記は、2019年10月31日を100％とする指数チャートです。11月の日経225指数は、100%から102%の間の狭い値動でしたが、J-REIT指数は、見事に米国REIT指数に連れ安していることが分かります。日米の長期金利の上昇が、これほど日本のJ-REIT市場を不安定にすることは想定外でした。改めてJ-REIT指数チャートを確認してみると、日米金利の急上昇が、強気トレンドの転換点になったことが分かります。その後2020年2月21日には、ザラ場中の高値で2,255.72を付けましたが、ぎりぎりで2019年11月の高値を抜くことが出来ませんでした。
昨年11月の想定外の急落を経験して以来、毎朝US-REIT指数の終値を確認することが、習慣となりました。
NYの取引時間中であれば、このチャートはリアルタイムで更新されます。
余談ですが、米国REIT市場の前日の終わりを確認した後は、チャートのヘッダーの最上部に表示されている原油、金、DOW先物のリアルタイム価格の部分だけ分かるようにウィンドウを配置して、J-REITをトレードする間は、これらの米国先物市場の値動きも監視しております。
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